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Publicado em 04/05/2026, às 12h59 Reprodução/Freepik Giovana Gurgel
Atrasos na entrega de imóveis comprados na planta têm gerado prejuízos e levado consumidores à Justiça em todo o país, com possibilidade de indenizações, rescisão contratual e devolução integral dos valores pagos.
Embora contratos prevejam tolerância de até 180 dias, ultrapassar esse limite caracteriza descumprimento contratual, o que pode obrigar construtoras a arcar com multas, lucros cessantes e, em alguns casos, danos morais.
O advogado especialista em Direito Civil, Jeoás Nascimento dos Santos, afirma que muitos consumidores desconhecem a extensão dos próprios direitos.
“Ultrapassado o prazo de tolerância, o atraso deixa de ser aceitável e passa a ser uma falha contratual clara, que pode gerar diferentes formas de reparação ao comprador”, explica.
Ele também alerta para decisões precipitadas diante de propostas das construtoras. “O consumidor não deve aceitar o primeiro acordo apresentado. Em muitos casos, os valores oferecidos estão muito abaixo do que a Justiça reconhece como devido”, afirma.
O entendimento predominante nos tribunais brasileiros reconhece a validade da cláusula de tolerância de até 180 dias, desde que aplicada de forma razoável. Após esse período, a construtora passa a responder pelos danos causados ao comprador.
Entre os principais direitos assegurados estão a indenização por atraso, que pode ocorrer por meio de multa contratual, além dos lucros cessantes, que correspondem ao valor de aluguel que o imóvel poderia gerar. Também é possível solicitar a rescisão do contrato com devolução integral dos valores pagos, devidamente corrigidos.
Segundo o advogado, há limites na cumulação desses valores.
“Não é possível somar multa contratual e lucros cessantes de forma automática. Em regra, quando há reconhecimento dos lucros cessantes, o pagamento ocorre apenas no que exceder a multa prevista”, esclarece.
Ele acrescenta: “Já os danos morais dependem de prova concreta de uma situação excepcional, como atrasos muito prolongados ou má-fé da construtora”.
Empresas do setor têm recorrido a justificativas como a pandemia de Covid-19 e a escassez de materiais para explicar os atrasos. Apesar disso, a Justiça exige comprovação concreta de que esses fatores foram imprevisíveis, inevitáveis e impactaram diretamente a obra.
Jeoás Santos ressalta que argumentos genéricos não são suficientes. “A construtora precisa demonstrar, com documentos, que aquele evento realmente comprometeu a execução da obra. Alegações amplas, sem prova, não afastam a responsabilidade”, pontua.
O especialista também orienta uma reação imediata por parte do consumidor. “O primeiro passo é formalizar a reclamação por meio de notificação extrajudicial. Isso registra a insatisfação e abre caminho para uma solução administrativa, além de resguardar direitos”, afirma.
Quando o atraso é considerado relevante, o comprador pode optar pela rescisão contratual, com direito à restituição integral dos valores investidos, corrigidos monetariamente. A devolução deve ocorrer de forma imediata ou em prazo razoável, sem retenções abusivas.
Para o advogado, essa decisão deve ser tomada com cautela.
“Cada caso precisa ser analisado individualmente. Em algumas situações, pode ser mais vantajoso buscar indenização e manter o contrato, em outras, a rescisão é o melhor caminho”, explica.
Ele reforça a importância de orientação especializada.
“Uma escolha feita sem análise técnica pode representar perda de milhares de reais. O consumidor precisa entender que está diante de um contrato complexo e que exige avaliação jurídica antes de qualquer decisão”, conclui.
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